Du zonage au potentiel constructible : le calcul de la capacité

Connaître la zone d'un terrain ne suffit pas : encore faut-il traduire les normes en un projet chiffré. Combien de mètres carrés de plancher ? Combien de logements ? À quel prix le terrain reste-t-il rentable ? Voici la méthode, celle qui transforme une grille de zonage en décision d'achat.

1. De la superficie à l'emprise au sol

Le point de départ est la superficie du terrain et les marges de la grille (avant, latérales, arrière). Les marges définissent l'aire où le bâtiment peut se poser. Sur cette aire, le taux d'implantation au sol (souvent un pourcentage) fixe la part du terrain que l'empreinte du bâtiment peut occuper.

L'emprise au sol retenue est la plus petite des deux : ce que permettent les marges, et ce que permet le taux d'implantation. Une norme d'aire verte minimale peut encore réduire cette emprise.

2. De l'emprise à la surface de plancher

La surface de plancher constructible s'obtient en multipliant l'emprise au sol par le nombre d'étages permis. Ce nombre d'étages est borné par la grille, en étages et en mètres ; c'est la plus contraignante des deux valeurs qui s'applique.

Certaines grilles plafonnent directement la surface de plancher par un indice d'utilisation du sol (le rapport plancher sur terrain). Dans ce cas, la surface de plancher ne peut pas dépasser cet indice multiplié par la superficie du terrain, même si la hauteur le permettrait.

3. De la surface aux logements

Pour un projet résidentiel, on convertit la surface de plancher en nombre de logements en divisant par une surface moyenne par logement (souvent de l'ordre de 70 mètres carrés, hypothèse à ajuster selon le produit visé). Mais ce nombre est ensuite plafonné par la densité réglementaire en logements à l'hectare, quand elle existe.

4. La contrainte limitante

Le potentiel réel d'un terrain est toujours donné par la contrainte la plus limitante : parfois la hauteur, parfois le taux d'implantation, parfois la densité en logements à l'hectare, parfois la superficie minimale par logement. Un bon calcul teste toutes ces contraintes et retient la plus basse. C'est l'erreur classique que d'optimiser une seule règle en oubliant qu'une autre plafonne le projet plus bas.

5. La charge foncière maximale

Une fois le programme constructible connu, on peut estimer ce que le terrain vaut pour ce projet. On part du prix de vente attendu du produit fini, on retranche les coûts de construction, les frais et la marge visée ; ce qui reste est la charge foncière maximale, c'est-à-dire le prix au-delà duquel l'achat n'est plus rentable.

C'est le chiffre qui intéresse le plus un marchand de biens ou un promoteur : il transforme une analyse réglementaire en décision d'offre.

6. Un exemple chiffré

Reprenons une zone d'habitation permettant 3 étages, un taux d'implantation de 40 % et une densité conforme, sur un terrain de 600 mètres carrés.

• Emprise au sol : 40 % de 600 = 240 mètres carrés ;
• Surface de plancher : 240 sur 3 étages = 720 mètres carrés (avant déductions) ;
• Logements : 720 divisé par 70 donne un ordre de grandeur de 10 logements par la surface ;
• mais si la densité de la zone plafonne à, disons, 4 logements pour ce terrain, c'est 4 logements qui s'appliquent : la densité est la contrainte limitante.

À partir de là, un prix de vente et un coût de construction donnent la charge foncière maximale. La grille est ainsi devenue une décision chiffrée. C'est exactement le contenu du rapport de faisabilité, où chaque chiffre est renvoyé à sa source.