Pour l’acquéreur
Identifier les vérifications à mener avant de fonder son offre sur un programme.
Exemple résidentiel, Saint-Hyacinthe
Un terrain.
Trois hypothèses.
Une décision mieux préparée.
Avant de bâtir votre offre sur une surface, voyez ce que les règles changent au projet, au budget et aux vérifications à mener.
1200, rue Girouard Ouest. Cas pédagogique sur un site réel ; aucun résultat client revendiqué.
Contour cartographique, 1 225,8 m² dans le modèle
En vert : une implantation hypothétique de 556,5 m²
En vert : une implantation hypothétique de 556,5 m²
Le résultat utile, dès la première page
Approfondir le projet avant de fixer sa capacité et son prix d’acquisition.
Les documents repèrent des usages résidentiels. Mais le volume possible dépend aussi de l’implantation, du PIIA/PPU, du devenir du bâti et des aménagements. Le dossier rend ces dépendances visibles et prépare les questions à résoudre.
01 / Ce que vous gagnez
Passer d’une intuition
à un dossier de travail.
Pour le concepteur
Retrouver les règles, leurs sources et les hypothèses qui cadrent la première esquisse.
Pour le courtier
Présenter des options explicites et transmettre une base commune de discussion.
02 / La question de départ
Deux, trois ou quatre niveaux ?
Nous posons une question fictive d’acquisition sur le terrain public de Girouard : quelles différences entre ces trois options, et que faut-il établir avant d’en retenir une ?
| Idée de départ | Ce que l’analyse fait apparaître | Ce qui change |
|---|---|---|
| Le terrain semble résidentiel | La grille contient plusieurs catégories d’habitation. | Définir la catégorie du programme et contrôler les renvois.S03 |
| On pourrait multiplier une emprise par quatre | Le plafond de 12 m, le nombre d’étages et les autres règles doivent être satisfaits ensemble. | Tester une coupe complète, puis confirmer l’implantation.S02 / S03 |
| Le reste du terrain paraît disponible | Verdure, accès, stationnement et constructions existantes se partagent cet espace. | Faire un plan d’aménagement et examiner le devenir du bâti.S02 / S03 |
| Une surface supérieure améliorerait le bilan | La surface brute du volume n’est pas une surface commercialisable. | Retirer les parties non vendables et saisir des coûts documentés.C02 / H04 |
03 / Comparer sur une base constante
La surface change.
Les conditions restent à vérifier.
Même emprise de 556,5 m², mêmes niveaux de 3 m. Ces variantes sont des hypothèses de remplacement du bâti. Aucun nombre de logements ni surface vendable n’est validé.
Terrain plat pour la simulation. Contexte OSM (ODbL), hauteurs indicatives, orthophoto MRNF. Le retrait uniforme de 5 m sert au test géométrique et ne certifie pas une enveloppe constructible.
Le point de vigilance à quatre niveaux : le volume atteint 12 m avec ces hypothèses. Toiture, émergences et mode réglementaire de mesure restent à vérifier avant de retenir cette variante.
Voir les calculs et les limites des surfaces
| Hypothèse | Hauteur choisie | Plancher géométrique brut | Ratio du modèle | Projet autorisé |
|---|---|---|---|---|
| 2 niveaux | 6 m | 1 112,9 m² | 0.91 | À instruire |
| 3 niveaux | 9 m | 1 669,4 m² | 1.36 | À instruire |
| 4 niveaux | 12 m | 2 225,9 m² | 1.82 | À instruire |
Plancher brut = emprise × niveaux. Rapport du modèle = plancher brut / terrain du modèle. Les surfaces réglementaires et commercialisables demandent leur propre calcul.
04 / Les contraintes qui changent la lecture
Chaque conclusion
renvoie à une pièce.
Deux grilles rapprochées, des valeurs MIN/MAX distinguées et les procédures à instruire. Les sources officielles sont accessibles ci-dessous et dans le PDF.
| Point de contrôle | Repère documentaire | Conséquence pour le projet |
|---|---|---|
| UsagesS03 | H1 à H6 et H8 repérés dans la grille 850 | Un programme résidentiel doit être rattaché à sa catégorie exacte ; aucun nombre réalisable de logements n’est déduit. |
| Hauteur et niveauxS02 / S03 | 350 : 6 à 12 m, 850 : maximum 12 m, 2 à 4 étages | Les hauteurs des volumes sont des choix géométriques. Toiture, émergences et mesure depuis le terrain restent à vérifier. |
| Occupation au solS02 / S03 | 25 % minimum, 60 % maximum | Sur 1 225,825 m² de modèle : 306,5 à 735,5 m². Ce ne sont pas des surfaces d’implantation déjà validées. |
| Rapport plancher / terrainS02 / S03 | 2,5 maximum | Repère arithmétique : 3 064,6 m². La surface réglementaire doit être calculée selon les définitions applicables. |
| MargesS02 / S03 | 3 m avant, 2 m latérale, 5 m arrière | Le test retient 5 m partout. Ce retrait ne remplace pas la qualification des cours et les autres dispositions. |
| VerdureS02 / S03 | 20 % minimum | 245,2 m² à réserver si cette assiette est retenue. Le terrain non bâti n’est pas automatiquement de la verdure. |
| ProcéduresS02 / S03 | PIIA, PPU ; démolition à instruire | L’usage permis et le volume dessiné ne suffisent pas à établir le droit de réaliser le projet. |
05 / Le lien avec votre budget
La faisabilité financière dépend
des hypothèses autant que du volume.
Saisissez vos valeurs pour la variante choisie. Aucun prix de marché n’est prérempli. Le taux commercialisable et les coûts demandent une étude de projet.
Variante : 3 niveaux, 1 669,4 m² bruts
Tous les champs sont nécessaires. Les données saisies restent dans votre navigateur, sans envoi ni sauvegarde.
Complétez les six hypothèses pour voir le résultat.
Formule et périmètre du calcul
Recettes = surface brute × part commercialisable × prix de vente.
Coûts = surface brute × coût de construction + acquisition + autres coûts.
Écart à la marge cible = recettes − coûts − recettes × marge cible.
Les autres coûts et provisions doivent intégrer les postes applicables : démolition, honoraires, aménagements, financement, frais de vente, taxes et ajustements fiscaux, aléas. Aucun traitement fiscal ni financement n’est automatisé. Le résultat n’est pas une estimation foncière.
06 / Ce que contient le livrable
Un rapport à ouvrir,
transmettre et discuter.
La démonstration se prolonge dans un dossier de onze pages : synthèse, terrain, règles, variantes, conséquences, budget pédagogique, questions et pièces municipales.
Au-delà de la visualisation
- Une conclusion et ses conditions
- Des calculs que l’on peut refaire
- Les documents derrière les chiffres
- Les prochaines vérifications à organiser
Le contenu livré sur une adresse réelle dépend du périmètre convenu et des sources accessibles.
07 / Préparer la suite
Qui vérifiera quoi,
avec quelle pièce ?
| Moment | Question à résoudre | Interlocuteur / pièce attendue |
|---|---|---|
| 1 : Avant de fixer le programme | Confirmer avec la Ville les textes applicables, les usages, les PIIA/PPU et la procédure de démolition. | Service d’urbanismeRéponse écrite et références en vigueur |
| 2 : Avant de retenir une implantation | Confirmer limites, servitudes, assiette, cours, bâtiments et niveaux du terrain. | Arpenteur-géomètre et notaire, selon les piècesDocuments fonciers et relevé adaptés |
| 3 : Avant de chiffrer une variante | Dessiner accès, stationnement, verdure, circulations et surfaces utilisables. | Concepteur et professionnels concernésEsquisse et tableau de surfaces |
| 4 : Avant une décision d’acquisition | Vérifier environnement, desserte, coûts, financement et fiscalité du montage. | Experts concernés et décideurOffres, études et bilan actualisé |
08 / Traçabilité
Sources, calculs et hypothèses.
S01 : Transition 350 / 850S02 : Grille 6058-C-07, pages 1 et 2S03 : Grille 5027-M, page 504 du PDFS04 : Plan 850, secteur 1, page 4S05 : Règlement 850 : définitions et dispositions générales
Documents officiels téléchargés le 23 septembre 2026. Repérage du contour sur le plan effectué le 21 septembre. G01 : contour et géométrie ; C01/C02 : surfaces et budget ; H01 à H04 : hypothèses de remplacement, de conception et de coûts. Les registres de production conservent les empreintes des sources.
Portée de l’exemple
Préanalyse documentaire et simulations pédagogiques. Les usages, les cours, le PIIA/PPU, la démolition, le stationnement, les accès, la verdure, les limites et servitudes, l’environnement, la desserte et les coûts doivent encore être instruits pour un projet réel. Aucune capacité autorisée, conformité exhaustive, valeur foncière ou économie de temps chiffrée n’est revendiquée.
Votre adresse, votre question
Quel point doit être clair
avant votre prochaine décision ?
Proposez une adresse, la municipalité et le projet envisagé. Nous confirmons le périmètre documentaire et le délai avant de commencer, sans engagement.