Avant d’acheter, savoir ce qu’il faut encore établir.

1200, rue Girouard Ouest, Saint-Hyacinthe
Exemple public résidentiel. Question de travail fictive sur un site réel : faut-il approfondir un projet de remplacement du bâti sur deux, trois ou quatre niveaux ?

Ce que le dossier change

• Il rapproche deux règlements à examiner dans le contexte de transition annoncé par la Ville.
• Il distingue le plafond arithmétique de plancher, le volume dessiné et la surface commercialisable.
• Il met en évidence les décisions dépendant du PIIA/PPU, de la démolition, de l’aménagement et des coûts.
• Il fournit un plan d’action et les références à transmettre aux professionnels.

Statut : préanalyse documentaire et simulations pédagogiques. Aucun mandat client ni résultat d’investissement n’est revendiqué. Aucune capacité autorisée, valeur foncière ou conformité exhaustive n’est attestée.

Sources officielles consultées le 23 septembre 2026. Contour recoupé le 21 septembre 2026. Les pièces et limites sont précisées dans le registre de preuves.

L’assiette de travail, rendue visible.

Les données du modèle

1 225,825 m² : surface du contour dans le repère local du modèle.
556,465 m² : emprise choisie, contenue dans un retrait test uniforme de 5 m.
45,40 % : occupation géométrique du modèle.

La mesure géodésique de la donnée municipale est d’environ 1 226,27 m². L’écart de méthode n’autorise pas à utiliser l’une de ces surfaces comme superficie légale.

Fond orthophoto déjà utilisé dans l’exemple public PLUcide (MRNF) ; contour d’unité d’évaluation municipale. Vert : volume test. Nord en haut. Limites d’arpentage non certifiées.

Hypothèses explicites

Conséquence : les surfaces comparent les options sur une base commune. Elles ne définissent ni une surface vendable ni un nombre de logements.

Les règles qui cadrent l’étude.

S02 et S03 : extraits des grilles. S01 annonce l’examen conjoint des règlements 350 et 850 avec la règle la plus restrictive. La lecture du règlement complet, des renvois, des amendements et des autres contraintes demeure nécessaire. Les valeurs ci-dessus ne constituent pas une attestation de conformité.

Trois variantes, les mêmes hypothèses.

2 niveaux

1 112,9 m² bruts

3 niveaux

1 669,4 m² bruts

4 niveaux

2 225,9 m² bruts

C01 : Un calcul que l’on peut refaire

Aire du polygone : 556,5 m².
Plancher géométrique brut = aire de l’emprise × niveaux.
Trois niveaux : 556,46455099 × 3 = 1 669,39365297 m².
Ratio du modèle = plancher géométrique / 1 225,825.

Aucun scénario préféré n’est déduit de la seule surface. Les définitions réglementaires des surfaces peuvent différer de ces aires géométriques.

Du constat à la décision.

Le faux raccourci à éviter

Le ratio de 2,5 donne un repère arithmétique de 3 064,6 m² sur l’assiette du modèle. Cela ne signifie pas que cette surface puisse être implantée, desservie, vendue ou autorisée.

Le dossier aide à formuler les questions et à comparer les réponses. Il ne remplace ni les actes et études des professionnels compétents, ni la décision de la municipalité.

Voir ce qui fait basculer le budget.

Hypothèses H04 : 80 % de surface commercialisable ; 5 000 $ CA par m² commercialisable ; construction à 3 000 $ CA par m² brut ; acquisition à 600 000 $ CA ; autres coûts et provisions à 350 000 $ CA ; marge cible de 10 % des recettes.

C02 : La formule

Recettes = surface brute × taux commercialisable × prix de vente.
Coûts = surface brute × coût de construction + acquisition + autres coûts.
Solde = recettes − coûts.
Écart à la marge cible = solde − recettes × taux de marge cible.

Lecture : avec ces seules hypothèses, les résultats changent sensiblement selon les niveaux. Cela ne valide aucune variante. Il faut d’abord établir les surfaces utilisables et remplacer chaque saisie par une hypothèse documentée.

Les « autres coûts et provisions » doivent couvrir les postes applicables : démolition, honoraires, aménagements, frais de financement et de vente, taxes et ajustements fiscaux, aléas, etc. Aucun traitement fiscal ou financement n’est automatisé. La marge cible porte ici sur les recettes, pas sur les coûts. Arrondis à l’affichage uniquement.

Les pièces qui débloquent la suite.

Questions prêtes pour un échange avec l’urbanisme

1. Confirmez-vous le rattachement du contour étudié aux zones repérées et les règlements/amendements à examiner pour ce projet ?
2. Quelles dispositions de PIIA/PPU et de démolition s’appliquent au remplacement envisagé ?
3. Comment qualifier les cours et calculer la hauteur et les surfaces dans cette configuration ?
4. Quelles exigences d’accès, de stationnement, de verdure et de desserte devons-nous intégrer à l’esquisse ?

Ce sont des questions préparatoires. Aucune réponse municipale n’a été obtenue dans cette démonstration. Les délais d’instruction ne sont pas estimés.

Un livrable que l’on peut transmettre.

Ce que vous recevez dans cet exemple

Une synthèse de décision, une assiette visible, une matrice de règles, trois variantes géométriques comparables, un calcul financier explicite, une liste de pièces et d’interlocuteurs, et les extraits municipaux ci-après.

La version en ligne ajoute le passage entre les volumes 3D et un calculateur modifiable. Les contenus fournis sur une adresse réelle dépendent du périmètre convenu et des documents disponibles.

Registre de preuves

S01 à S05 : téléchargement HTTPS réussi le 23 septembre 2026 ; empreintes conservées dans le dossier de production. S03 est la grille 5027-M dans le recueil d’août 2026. Le report du contour sur S04 a été effectué le 21 septembre 2026.

Restent hors validation : droits existants, servitudes, environnement, topographie, accès, desserte, stationnement, conception détaillée, coûts réels, financement et fiscalité. Aucun permis obtenu ni gain client revendiqué.

Ouvrir la version interactive et proposer une adresse

Pièce municipale, règlement 350.

S02 : Grille 6058-C-07, première page.

Renvois et dispositions, règlement 350.

S02 : Grille 6058-C-07, seconde page.

Pièce municipale, règlement 850.

S03 : Grille 5027-M, page 504 du recueil PDF d’août 2026.